第114章 未来半个万亿的收益， 一鱼多吃的资本槓桿
第114章 未来半个万亿的收益， 一鱼多吃的资本槓桿时间一眨眼便来到十月下旬，而之前让卓佳帮忙代理註册的寰宇磐工·建筑文化有限公司、灵境构筑·设计文化有限公司，以及星辰置业·房產管理有限公司，这三家分公司的营业执照等手续，也是下来了。
同时，行政部门也是和物业敲定了78层和76层的公司在今年年底到期之后，便优先將78层和76层租给星河集团。
而当下空置的77层楼，也是被星河集团租了下来，並且掛上了【77f一星辰置业·房產管理有限公司（星河集团旗下）】的牌子。
另外，之前商磊说在半个月內，挖来一批房地產投资管理方面的人才团队，也是在半个月之內便挖到了合適的人才团队。
毕竟在每个大公司都肯定会有一些有能力，但是偏偏缺了些资歷，又或者说因为一个萝下一个坑，暂时没有更大上升空间的中高层人才。
这部分人才想要通过跳槽的方式来寻求更大上升空间的意愿，往往也会比较强烈。
所以在商磊拋出双倍年薪，以及一次性一年年薪的“签字费”，还有团队成员也同样双倍年薪，以及一次性三个月月薪的“签字费”的诱惑下，便毫不犹豫地答应跳槽到星河集团这边。
故而，仅仅只是半个月时间，星辰置业·房產管理有限公司便从一个刚刚註册下来的空壳公司，变成了一家涵盖“投资、法务、工程、物业”等核心功能的，五臟俱全的实体公司。
星河集团总裁会议室內，燕鸣霄看著自己面前的四人，也是面露满意之色。
这四人都是商磊从各大房地產公司和律所挖过来的，可以说都是实干型人才。
比如说，投资拓展部部长·卫诚，原来是新鸿基地產投资拓展部的高级经理，核心工作就是找地、找项目，对羊城各个区域的地块和在建项目了如指掌，拥有极强的本地化能力和政府关係。
又比如说，项目开发部部长·廖嘉良，原来是恒隆地產地產项目开发部的总监，懂得如何从图纸到现实，能精准判断一个在建项目的质量、潜在问题和改造成本。
再比如说，资產管理部部长·沈峻峰，原来是保利地產资產管理部的高级经理，不仅懂得如何开发，更更加懂得如何运营，知道如何提升物业价值，如何招商，如何管理等。
以及最后法务风险部的部长·穆正宏，原来是中伦律师事务所，专门处理房地產併购交易的资深律师，能够最大可能地规避房地產併购交易方面的法律风险。
所以对於这样的专业人才，燕鸣霄也是直接说出了自己的需求：“星河集团成立星辰置业分公司，主要目的是为了对正在规划开发的珠江新区进行购入投资。”
“预估在这个月底，可以拿出四亿左右的资金，进行购入投资，之后每个月大概都会有两到三亿左右的资金可以拿来购入投资。”
房地產行业可以说是未来的黄金產业，甚至是国民经济支柱级的產业。
所以现在星河集团既然有充足的利润，那么自然要提前投资房地產。
而既然要投资的话，那么自然要投资未来升值最高的核心地段。
羊城如果说未来什么地段升值最高的话，那么正在规划建设中的珠江新区，毫无疑问便是其中之一。
现在珠江新区並不像未来那般，是整个羊城的核心cbd，甚至反而有著“鬼城”之称。
目前眾多投资者对於珠江新区都处於观望態度，再加上受到这两年全球网际网路泡沫破裂，以及阿美莉卡那边9月11日的事件影响，所引发的全球经济增长担忧。
所以整体房地產市场信心不足，也就导致了正在规划开发中的珠江新区，成了当下典型的“价值洼地”。
故而这个时候，毫无疑问是燕鸣霄入手珠江新区房地產的最佳抄底时机。
只要这个时候能够买入珠江新区，那么二十年后，珠江新区的房地產至少能够增值三、四十倍，甚至是五十倍。
而这也就意味著，现在如果投入一亿在珠江新区的话，那么未来这一亿的资產便会增值到三十亿、四十亿，甚至是五十亿。
如果投入十亿的话，那么未来更是会增值到三百亿、四百亿，甚至是五百亿一甚至如果可以持续投入一百亿的话，那么未来更是会增值到三千亿、四千亿，甚至是五千亿！
可以说，仅仅只需要在珠江新区投入一百亿，那么二十年后便足以给燕鸣霄带来半个万亿的庞大收益！
而这一点，对於燕鸣霄来说，並不困难。
因为单是这个月底，星河集团的累计利润便会达到四亿多，到12月底，星河集团的累计利润更是会达到10亿多。
按照一年三十六亿的年利润来算的话，一百亿也不过是星河集团未来三年的总利润收入罢了。
换句话说，星河集团就算在其他方面都没有任何盈利，仅仅是依靠当下的点卡利润便足以让星河集团在未来三年拿出一百亿去投资购入珠江新区的房地產。
另外最关键的一点，星河集团在购入这些房地產之后，是可以拿这些房地產去抵押给银行，用来换取贷款的。
假如星河集团花了一个亿去购入一栋写字楼，然后再將之抵押给银行的话，那么银行大概会按照星河集团的购入价格，给出百分之六十到百分之七十左右的贷款额度。
如果购入的写字楼已经有公司入驻，並且產生了稳定的租金的话，那么银行给出的贷款额度，更是有可能会高达百分之七十到百分八十左右。
换句话说，星河集团这边花一个亿去购入珠江新区一栋写字楼，然后转头將这栋写字楼抵押给银行便又可以获得七千万左右的贷款。
再换句话说，星河集团仅仅只需要付出三千万左右的资金投入，便可以获得一栋在当下价值一亿，未来价值数十亿的房地產。
同时，贷出来的那七千万，星河集团也可以將之继续投入到新华区的世界顶尖科技生態园区的开发之中，並不会影响到之前上报上去的价值五十亿元的投资建设计划。
这便是一鱼两吃的资本槓桿！
如果准备用来投资建设新华区世界顶尖科技生態园区的那五十亿，全部都用来这么操作的话。
那么星河集团仅仅只需要付出十五亿左右的资金投入，便可以获得在当下价值五十亿，在未来价值上千亿的房地產。
至於说用来投资建设新华区世界顶尖科技生態园区的五十亿骤减到三十五亿，问题也並不大。
最多不过是將原来两年左右的集团公司利润支出，拉长到两年半左右罢了。
这一点，在燕鸣霄看来是完全可以接受的。
而且这还只是最基本的一鱼两吃，按照同样的方式，甚至还可以做到一鱼三吃。
比如说，还是一亿的投入资金去全款购入一栋价值一亿的写字楼，然后再將之抵押给银行，获得七千万左右的贷款。
接著再將这笔七千万贷款去全款购入一栋价值七千万的写字楼，然后再將之抵押给银行，获得五千万左右的贷款。
最后再將这五千万的贷款，转手投入到新华区的世界顶尖科技生態园区的开发之中。
这便是一鱼三吃，而且完全合理合法！
唯一的弊端，就是隨著“吃”的次数越多，可抵押贷款的额度会越来越低。
一般来说，一鱼四吃或五吃，便差不多是极限了。
但即便如此，那也足够了。
因为这意味著投入一亿的资金，便可以撬动四到五亿的房地產。
不过，燕鸣霄还得將大部分的钱投入到新华区的世界顶尖科技生態园区的开发之中。
所以那五十亿的投资建设资金，燕鸣霄打算最多用来一鱼两吃或者三吃。
这样的话，新华区的世界顶尖科技生態园区的开发周期最多从原来的两年，拉长到三年左右。
而这一点，还是在上面的可接受范围之內的。
会议室內，听到燕鸣霄如此豪气冲天的话语，卫诚、沈峻峰几人也是忍不住暗自倒吸了一口凉气。
虽说他们在被挖过来之前，就已经知道能够给他们开出双倍年薪的星河集团实力雄厚。
但是很显然，星河集团的实力还要远远超出他们的想像。
不过，隨即在场几人便又兴奋起来。
因为对於他们来说，自己能够经手的房地產价格越高，那么自身的履歷便越璀璨夺目，將来在同行业的身份地位也会越高。
所以星河集团愿意如此大手笔地去投资购入珠江新区的房地產，对於他们来说也是一件好事。
隨即作为投资拓展部部长的卫诚，也是恭敬问道：“不知燕总您对购入的珠江新区的房地產有什么要求？”
“比如说，是办公写字楼？还是住宅小区？
“是打算一层、一层分散购入？还是打算整体独栋购入？”
“以及对这些房地產的面积大小，是否有要求？”
“因为面积大小不同，购入价格也不相同。”
燕鸣霄隨即给出答案道：“写字楼！优先购入办公写字楼！”
“”並且要整体独栋的购入，不要一层一层购入，这样產权不清晰。”
“至於面积的话，不同面积的房地產，预估整栋购入的价格分別是多少？”
卫诚隨即回答道：“当前市面上的办公写字楼，根据面积大小不同，大体上可以分为六类。”
“第一类是迷你独栋写字楼，整体面积大约在两千平方到五千平方之间，预估单栋购入价格在两千万到四千万左右。”
“第二类是小型优质写字楼，整体面积大约在五千平方到一万平方之间，预估单栋购入价格在四千万到八千万左右。”
“第三类是中等体量写字楼，整体面积大约在一万五千平方到三万平方之间，预估单栋购入价格在一亿到两亿左右。”
“第四类是区域地標写字楼，整体面积大约在五万平方到八万平方之间，预估单栋购入价格在四亿到八亿左右。”
“第五类是大型地標写字楼，整体面积大约在十万平方到十六万平方之间，预估单栋购入价格在十亿到二十亿左右。”
“第六类是超级地標写字楼，整体面积大约在二十万平方以上，想要整体购入极难，而且即便可以整个购入估计价格也在三、四十亿以上。”
听到卫诚介绍，燕鸣霄也是微微思索。
以星河集团当下的月利润，每月全款购入一到两栋的中等体量的珠江新区写字楼是没什么问题。
至於说区域地標级別的写字楼，则需要耗费星河集团两个月左右的月利润才可以全款购入一栋。
而大型地標及以上级別的写字楼，则不在燕鸣霄的考虑范围之內。
因为需要投入的资金太多了，一旦出了什么意外的话，很容易拖垮星河集团的资金炼。
而普通区域地標级別或以下级別的写字楼，就算出了意外，对於星河集团来说也影响不大。
最多不过是损失一、两个月的利润收入罢了，还在星河集团的可承受范围之內。
隨即燕鸣霄也是看向卫诚道：“第一到第四类写字楼，在你们看来选择投资购入哪一类比较好？”
听到燕鸣霄的询问，卫诚仔细思索一番之后，也是进一步確认问道：“燕总刚刚说后续每个月都会有两到三亿左右的资金可以拿来购入投资，不知道这个后续每个月大概会持续多长时间呢？”
“或者说，整体的投资规模可能会达到多大呢？”
燕鸣霄给出肯定答覆道：“投资房地產行业是星河集团的一项长期战略性投资，理论上来说，只要星河集团有利润收入，那么大部分的利润收入都会投入到房地產投资之中。”
“整体规模无法確定，但是累计投资至少会在百亿以上！”
听到燕鸣霄给出的累计投资金额，卫诚几人也是下意识地眼睛睁大。
毕竟累计高达百亿的投资，在当前这个时代，简直堪称是凤毛麟角的存在。
一想到自己可以经手上百亿的房地產投资，卫诚也是强行压抑住自己激动的心情，而后给出自己的分析建议道：“如果我们集团对房地產投资如此巨大的话，那么我建议集团整体的购入投资，可以分成三个阶段。”
“第一个阶段，主要將目光集中於第一类、第二类、第三类房地產购入投资上。”
“比如说，如果每个月都有两到三亿的资金可以用来投入到房地產的话。”
“那么可以每个月购入一栋迷你独栋写字楼、一栋小型优质写字楼，以及一栋中等体量写字楼，这三类写字楼的总投资刚好在两到三亿之间。”
“在购入一定数量的前三类写字楼之后，便进入到购入投资的第二个阶段。”
“將之前购入的第一类、第二类房地產，以及部分第三类房地產拋售，只保留部分优质第三类房地產与置换购入第四类房地產。”
“同样在置换购入一定数量的优质第三类与第四类房地產之后，再將优质第三类房地產，以及部分第四类房地產拋售。”
“只留下部分优质第四类房地產，以及置换购入第五类房地產。”
“在购入一定数量的优质第四类房地產与第五类房地產之后，便进入到购入投资的第三个阶段，看看是否有机会可以置换购入第六类房地產。”
听完卫诚给的分析建议，燕鸣霄微微沉吟思索一番，片刻过后便点了点头道：“可以，就按照这个方案来吧。”
“从下个月开始，就可以正式寻找合適的珠江新区的房地產进行收购。”
“我希望能够在下个月底，看到你们提交上来的第一份珠江新区房地產的收购確认合同。”
卫诚几人当即神色一凛道：“是，燕总！
”